– Quốc hội đã thông qua Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) vào sáng 28/11, sẽ có hiệu lực từ ngày 1/1/2025. Trong đó có quy định về các khu vực không được chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho cá nhân tự xây dựng nhà ở (khoản 6, Điều 31).

Khoản 6 Điều 31 dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) và khoản 5 Điều 5 dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) trình Quốc hội tại Kỳ họp thứ 6 không cho phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật cho cá nhân tự xây dựng nhà ở tại các đô thị loại I, loại II và loại III; tại các phường, quận, thành phố thuộc đô thị loại đặc biệt nhằm bảo đảm kiến trúc, cảnh quan đô thị, tránh hoang hóa đất đai, xây dựng đô thị văn minh, hiện đại. Tuy nhiên, quy định này chưa phù hợp với mức độ phát triển của các địa phương.

Cụ thể, loại đô thị đặc biệt cần phải tiết kiệm quỹ đất để phát triển nhà ở, thì chỉ quy định bắt buộc chủ đầu tư phải xây dựng nhà ở tại các khu vực phường, quận, thành phố và cho phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho cá nhân tự xây dựng nhà ở ngoài các khu vực nêu trên. Trong khi đó tại các đô thị loại I, loại II và loại III thì lại yêu cầu chủ đầu tư phải xây dựng nhà ở tại tất cả các khu vực, không phân biệt phường, xã, quận, huyện, thành phố.

Vì vậy, Ủy ban Thường vụ Quốc hội đã tiếp thu, chỉnh lý như dự thảo do Chính phủ trình Quốc hội tại Kỳ họp thứ 5. Theo đó, không được chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho cá nhân tự xây dựng nhà ở trong khu vực các phường, quận, thành phố của đô thị loại đặc biệt, loại I, loại II và loại III.

Điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong thực hiện dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở; dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê. Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở được thực hiện theo quy định tại điểm a, Khoản 1, Điều 194 Luật Đất đai năm 2013. Theo đó, UBND cấp tỉnh căn cứ vào quy định của Chính phủ về điều kiện loại đô thị để cho phép chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô sau khi đã hoàn thành đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng và nghĩa vụ tài chính về đất đai.

Quy định tại điểm a, Khoản 1, Điều 194 Luật Đất đai năm 2013 được hướng dẫn tại Khoản 2, Điều 41 Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai năm 2013; sau đó được sửa đổi, bổ sung tại Nghị định số 148/2020/NĐ-CP. Theo đó, chủ đầu tư dự án xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền tại khu vực không nằm trong địa bàn các phường của các đô thị loại đặc biệt và đô thị loại I trực thuộc Trung ương; khu vực có yêu cầu cao về kiến trúc cảnh quan, khu vực trung tâm và xung quanh các công trình là điểm nhấn kiến trúc trong đô thị; mặt tiền các tuyến đường cấp khu vực trở lên và các tuyến đường cảnh quan chính trong đô thị.